פרסומת
דלג

אזור התעשייה הישן יהפוך לשכונת מגורי עובדים ומסחר

מאת: רותם נועם למערכת ערב ערב באילת ● צילום: אילוסטרציה ● 2/10/2017 20:16 ● ערב ערב 2831
אזור התעשייה הישן משנה את פניו וצפוי להפוך לשכונת מגורי עובדים, סטודנטים ומסחר ● רק 14% ימשיכו לשמש בייעוד של תעשייה ● לעסקים הפועלים בהיתר שיאלצו לעזוב את האזור עקב שינוי הייעודים ניתנה ארכה של עד חמש שנים ● עם זאת מבנים הקיימים בהיתר יישארו על מכונם אף שאינם עומדים בקווי המתאר של התכנית החדשה ● הוועדה המחוזית קיבלה לרוב את עמדתה של עיריית אילת ודחתה את מרבית ההתנגדויות שהגישו עשרות בעלי עסקים ומגרשים במקום ● היכונו לתוספת של 87,026 מ''ר שטחי מסחר חדשים
אזור התעשייה הישן יהפוך  לשכונת מגורי עובדים ומסחר
הדמיית רחוב הבנאי

נחשפות תכניות שינוי הייעוד שמקדמת בימים אלה עיריית אילת באזור התעשייה הישן, המשתרע על שטח של 564.5 דונם. רק כ-14% מהשטח יישארו תחת סיווג של תעשייה קלה ומלאכה וכל היתר יהפכו לשימושים מעורבים של מסחר, מלאכה, משרדים ו"מגורים מיוחדים" (הכוונה למגורי עובדים וסטודנטים ר.נ).
אזור התעשייה הישן באילת תוכנן ונבנה בשנות החמישים על ידי משרד השיכון. בהמשך עבר ברובו לידי חברת מבני תעשייה שתפעלה אותו והחכירה בן שטחים לגורמים פרטיים. במהלך השנים נוספו שימושים רבים לאזור התעשייה, על אלו של תעשיה ומלאכה שאושרו בו בשיטת טלאי על טלאי, ללא תכנון מפורט ותוך ביצוע שימושים חורגים בלתי חוקיים. חלק מהשינויים הללו אושרו נקודתית (כמו ה'ביג' למשל), וחלקם באמצעות היתר לשימוש חורג, אך כאמור, חלקם פועלים במקום, גם שנים ארוכות, ללא היתר.
לפיכך באה התכנית החדשה במטרה להסדיר ולחדש את האזור, באמצעות הוספה ושינוי של ייעודים קיימים, אבל לא רק, אלא גם בהסדרת קווי בנין חדשים, הגדלת נפחי בניה, שיפוץ מבנים קיימים והוצאה של מפעלים או גורמים מזהמים מהאזור אל אזור תעשייה שחורת.
בישיבתה מחודש מאי השנה דנה הוועדה המחוזית במסגרת ועדת המשנה להתנגדויות בכל ההתנגדויות לתכנית שהגישו בעלי מגרשים ועסקים באזור. בדחותה את מרבית ההתנגדויות קבעה הוועדה כי: "הוועדה סבורה כי אישורה של התכנית...ועיגונה במסד התכונני, אף אם אינה עונה על כל ציפיות המחזיקים בקרקע, מהווה צעד הכרחי על מנת להניח את היסודות לפעילות מתוכננת ומוסדרת".

 

הגבלות על השכירות


למעשה מדובר על תוספת של 2046 יחידות דיור מיוחד שייבנו מעל קומת מסחר, ושיתחלקו לאורך הציר הצפון מערבי של האזור הנושק לרחוב שדרות חטיבת גולני, ובתוספת 80 היחידות המאושרות כיום יתפרש הדיור המיוחד על שטח של 58,174 מ"ר עבור 2126 יחידות. 
השטח הכולל שייועד עבור דיור מיוחד, משרדים ומסחר, יעמוד על 91,827 מ"ר. גודל היחידות ינוע בין 28 מ"ר ל-40 מ"ר ובמקום תותר בנייה עבור שרותי הסעדה, בתי קפה, מועדון כושר, וחנויות ספורט, ספרים, מוסיקה, כלי בית ועוד. בכל השטחים המוגדרים למגורים מיוחדים ומשרדים/מסחר/תיירות, תאפשר התכנית לבנות קומת שירות על הגג וכן במטרה לעודד את בעלי השטחים לשקם ולשפץ את האזור בהתאם לתכנית החדשה, יחושב עד 25% מהשטח הבנוי כשטח שרות. התכנית לא תאפשר עם זאת את רישום המבנים הללו כבתים משותפים על מנת שלא לאפשר מכירת תת יחידות לבודדים, וכן תאסור להשכיר לדייר אחד נכס לתקופה העולה על חמש שנים.
באזורים המערבים מגורים ומשרדים, לא ניתן יהיה לערב באותה קומה בין מגורים למשרדים, וגם לא בין מגורי עובדים לסטודנטים, ובכל מקרה לא תותר הסבת המגורים הללו למלונאות. כמו כן לא תותר במתחמים אלה הקמתם של דיסקוטקים, דאנס ברים ופאבים, אותם ניתן יהיה לפתוח רק באזורים שייעודו למסחר ותעשייה במעורב. וכך גם לא לאולמות שמחות ואירועים. גם פיצוציות וקיוסקים לא יוכלו להיפתח בחלקים אלה.
עם זאת, הצליחה הוועדה המקומית לדחוף המלצה לוועדה המחוזית לשקול להוסיף שימוש נוסף של "מלונאות עממית" בארבעה מתוך שמונת המתחמים המיועדים למגורים. המלצה כזו לו היתה מתקבלת היתה יכולה לשנות את אופי התכנית מהקצה אל הקצה, אך הוועדה המחוזית לא קיבלה את ההצעה והותירה את המגורים כמיועדים לעובדים מתחום המלונאות וסטודנטים. 

 

 

כן לחנויות, לא לקניונים


גם השטח המסחרי אמור לקבל זריקה משמעותית עם תוספת של 87,026 מ"ר שיצטרפו ל-  22,797 המאושרים כבר כיום.  סה"כ 109,824 מ"ר מסחר המקבעים סופית את מרכז העסקים הבא של העיר באזור התעשייה. האזור שיוקצה עבור שימושים מעורבים של מסחר, תעשיה קלה ומלאכה יתרכז בלב האזור, בין רחובות הבורסקאי מצפון, לרחוב המלאכה בדרום.  
בשום מקום לא תותר הצבת שלטי פרסום על גגות המבנים. 
מבין כלל השימושים באזור, רק בתחום התעסוקה נרשמת ירידה מ-300,192 מ"ר ל-92,770 מ"ר.
במהלך הדיון במחוזית, שמעה הוועדה את הערות נציגת אגף התכנון המקומי במינהל התכנון, שהוא הגוף המקדם את תכנית המתאר של אילת. לעמדתה, יש לצמצם את שטחי המסחר שמוצעים בתכנית, ולהתאים את סוג המסחר לאופי אזור התעסוקה, כך שיהיו בו חנויות של עודפים, אולמות תצוגה וחנויות מפעל לסוגיהן ולא חנויות קטנות, בתי קפה וחנויות בוטיק, שיכולים לפגוע במע"ר. בדחותה עמדה זו קבעה הוועדה כי: "הוועדה רואה צורך לעודד התחדשות עירונית ומציינת כי התכנית נערכה תוך ידיעה שזכויות הבניה למסחר, יהוו תמריץ ראוי". עוד הוסיפה הוועדה בעניין זה, כי מכך שעסקים רבים מבקשים להאריך להם את היתרי השימוש החורג, עולה כי השינוי באזור צפוי להמשך על פני תקופה ארוכה.  
עם זאת, אסרה הוועדה על ניוד זכויות בניה בין השימושים לטובת מסחר וזאת מהטעם שהועדה רואה חשיבות "לשמר את האיזון בהקצאת שטחי מסחר". 
אזור התעשייה הישן יפסיק הלכה למעשה לשמש כאזור תעשייה, שכן השטח המוקצה בו לתעשייה יקטן מ-275,775 מ"ר כיום (כאשר רק 50,011 מ"ר מתוכם מוגדרים כיום לתעשייה זעירה ומלאכה והשאר לתעשייה) ל-40,246 מ"ר בלבד שייועדו לתעשייה קלה ומלאכה. תעשייה כבדה יורדת לגמרי מהפרק. המשמעות היא שהתכנית משמרת את החלק הארי של התעשייה הקלה הקיימת במקום, אך לא תאפשר הוספת שימושים כאלה לאזור. עם זאת תתאפשר תעשיה קלה ומלאכה ב-13,695 מ"ר שיוגדרו בנוסף גם כמתאימים עבור מסחר. 

 

עשרות התנגדויות הוגשו


לתכנית הוגשו עשרות התנגדויות ב-18 נושאים שונים שהתרכזו במספר טענות: טענה אחת היא לפגיעה במבנים קיימים שבנויים במגרשים שעל פי הייעוד החדש אין לבנות בהם. טענה אחרת עלתה בנוגע לדרישה לחפור חניות תת קרקעיות במטרה לקבל היתרי מימוש לזכויות החדשות במגרשים. המתנגדים טענו כי במקרה של בניין בנוי לא ניתן לחפור חניות, מה גם שבניית חניות תת קרקעיות אינה כלכלית כשמדובר באזור המוגדר כתעשייה. חלק מהמתנגדים טענו לחוסר שוויון שכן במגרשם הותירו את הייעוד המקורי "מלאכה", בעוד שלאחרים הוספו ייעודים וזכויות. 
בעקבות כך דרשה הוועדה המחוזית מעיריית אילת להביא את עמדתה בנוגע להתנגדויות וזו הבהירה באמצעות הוועדה המקומית, כי מבנה שהוקם כדין ובהיתר לא יצטרך להרס ויוכל להישאר על מכונו אף אם הוא אינו עומד בדרישות התכנית החדשה. כן הבהירה הוועדה המקומית כי עסקים המוגדרים כתעשייה שימצאו עצמם כשימוש חורג על פי הייעוד החדש בתכנית, יקבלו היתר חורג לארבע שנים נוספות, לאחריהן יאלצו לפנות את המקום ולהועידו לייעודו החדש. דוגמה לכך הוא השטח עליו ממוקם מיכל גז של חברת אמישראגז. החברה ביקשה כי יקבע כי השימוש בו אינו מהווה מפגע סביבתי אך הוועדה המקומית התנגדה ופסקה כי יהא על אמישראגז לפנותו בתוך 4 שנים על מנת לאפשר לבעלי הזכויות הסמוכים לממש את זכויותיהם החדשות במתחמים הגובלים. 
הגנה בת חמש שנים תוענק לעסקי מסחר המחזיקים בהיתרי שימוש חורג כדין כיום והממוקמים באזורים שעל פי התכנית החדשה לא תותר בהם מסחר. עם זאת הבהירה העירייה כי עסקים הפועלים ללא היתר כדין יאלצו לעזוב את המקום מיד עם אישור שינוי הייעוד במקום.    
בנוגע לחניות הסבירה הוועדה המקומית כי לאור הגדלת השימושים הצפויה באזור (מסחר ומגורים), יגדל גם הצורך בחניה, אותו יש למקם בתחומי המגרש עצמו. לשם כך תאפשר התכנית החדשה זכויות לשתי קומות חניה תת קרקעית (אף שהעירייה לא מחייבת פתרון תת קרקעי). מדרישה זו יוחרגו מבנים קיימים שנבנו כדין, ובניינים הפועלים כיום מכוח היתר חורג מאושר, שיקבלו הארכה בת חמש שנים, בסופה ידרשו לבנות חניות בהתאם לדרישות התכנית. 
הוועדה המקומית אף דרשה לדחות את הטענה לאי שוויון, שהועלתה בעיקר על ידי בעלי קרקעות ברחוב התבונה, התושיה וסמטת הסנדלר, וזאת מהטעם "שעדיין קיים צורך ציבורי בשימושי מלאכה ותעשיה, ובנוסף, הצורך בשימושי מסחר אינו בלתי מוגבל".
עוד הבהירה הוועדה המקומית כי האיסור בתכנית לאחד בין מגרשים, מטרתו למנוע הקמת קניונים באזור, באופן שיפגע במרקם המסחר המתוכנן למקום. לפיכך היא הגבילה אותו רק למגרשים בעלי ייעוד מסחרי.
אחת הטענות שהועלו היו לגבי תכנית ספציפית שמקדם בימים אלה ה'ביג', המעוניין לקבל היתר לשתי קומות מסחר. התכנית החדשה מאפשרת רק אחת. הוועדה המקומית המליצה לפיכך לדחות את בקשת הביג להטמיע את בקשתם המיוחדת בתכנית החדשה ולמעשה סתמה את הגולל מעל חלומות הצמיחה של ה'ביג' לגובה.  הוועדה המחוזית קיבלה את עמדת העירייה , אף שקיבלה בקשה אחרת של ה'ביג', לקבלת היתר לשימוש של תיאטרון או בית קולנוע.  
מי שדווקא כן נהנה מתמיכת הוועדה המקומית הוא מרכז 'שמי בר', שמבקש אף הוא לקדם תכנית נקודתית לשתי קומות מסחר ולאיחוד מגרשים. 
מתנגד נוסף שהוועדה המקומית המליצה לדחותו היא חברת חיים סלטי ונגה נדל"ן שביקשו לבטל כל הוראה המורה על הריסת מבנים או חלקם בחזית רחוב המלאכה לצורך בניית קולונדות (אכסדרה – שורת עמודים מקורה ר.נ) הוועדה קבעה כי סלטי ונגה "עשו דין לעצמם ובנו ללא היתר, וכעת הם מבקשים כי בנייה בלתי חוקית זו תכתיב את המציאות התכנונית. אין לקבל גישה זו". 

 

"מרכז התעסוקה השיקומי" יוכל להישאר במקומו


הוועדה המחוזית שדנה כאמור בהתנגדויות אלה מצאה לנכון לדחות את מרביתן. בקשות לשינויים בייעודי קרקע ובקשות לתוספות בניה נדחו בנימוק כי: "התכנית נערכה על ידי עיריית אילת בראיה עירונית כוללת עם הנחיות מפורטות לשיפור חזות המתחם ובהתחשב בצורך לתמרוץ האזור...שכן לא יהיה זה מידתי להעלות את משקל השימושים המסחריים באזור זה של העיר, באופן שיפגע בתהליכים החיוביים שמתרחשים במע"ר, אשר סבל שנים רבות מעודף המסחר באזור התיירות בחוף הצפוני". הוועדה למעשה מקבלת את עמדת העירייה לפיה מבנים קיימים, שנבנו בהיתר, לא יפגעו ולא יחויבו בהתאמה להוראות הבינוי והעיצוב המפורטות בתכנית זו...ואולם כל היתר בניה (עתידי) שיצא מכוחה של תכנית זו, יחייב את התאמת הבינוי למלוא הוראות התכנית. הוועדה אף אישרה להאריך היתרים חורגים לתקופה של עד חמש שנים מיום כניסת התכנית לתוקף. גם לגבי החניות התקבלה עמדת העירייה. וכך גם בנוגע לטענה לאי שוויון בין בעלי מגרשים. הוועדה ציינה כי: "ייעודי הקרקע בתכנית נקבעו בראייה עירונית כוללת ובהתאם למדיניות העירייה". עוד נקבע כי יתאפשר איחוד וחלוקה מחדש של תאי שטח ובלבד שלא באזורים המוגדרים למסחר. לגבי הדיור המיוחד, נדחתה הצעתה של העירייה לקבוע כי בכל בניין יגורו או עובדים או סטודנטים, אך הוועדה המחוזית קיבלה את ההגבלות שקבעה הוועדה המקומית. ברמה הפרטנית אישרה הוועדה את המשך פעילותו של "מרכז התעסוקה השיקומי", הפועל באזור התעשייה, אף שהוא נופל בגדר שימוש של מוסדות ציבור שאינו קיים במתחם.

 

הקץ לאבן הגרניט הייחודית


עם זאת החלטה אחת עשויה לשנות את אופי פני המתחם, לפחות בכל הנוגע לשאר חלקי העיר, לאחר שהוועדה המחוזית קיבלה את התנגדותו של מהנדס עיריית אילת שדרש להסיר את הדרישה לשימוש באבן מקומית (הגרניט) ואפשר במקום זאת שימוש ב"אבן נסורה או כורכרית". המשמעות היא ככל הנראה, הפסקת הנוהג לגדר את תאי השטח באבן הגרניט מאפיינת את הבניה באילת ומייחדת אותה.
כן נדחו התנגדויות שהגישה, החברה האמריקאית לגז שביקשה להאריך את השימוש החורג שהותר לה ל-8 שנים (במקום 4 על פי התכנית). גם בקשתם של אלון הרבוע הכחול לאפשר לצד המסחר מגורים רגילים ולא מיוחדים כפי שהגבילה הוועדה המקומית, נדחתה.  בקשתם של א.ס. כראל יעוץ וניהול של היזם אבי כראל לשנות זכויות בניה ושימושים ב-15 תאי שטח נדחתה אף היא. הוועדה אף מצאה לדחות את הדרישה לשנות את הייעוד של האזור הממוקם מדרום לאזור התעשייה למגורים ותיירות, זאת על מנת לחברו עם הייעודים המתוכננים באזור שדה התעופה המתפנה ו"לאפשר גישור בין שני חלקי העיר תוך צמצום שטחי התעסוקה". הוועדה דחתה כאמור את ההצעה "בין היתר מהטעם שהיא חורגת ממטרת תכנית זו ואינה תואמת את עקרונותיה התכנוניים".


חדשות אילת

שתפו את הכתבה בפייסבוק

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש